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谈湖南的城市,那里能投资房产--K103

上一篇谈了全国100个地铁城市列表后,我感觉可能可以模仿老蛮对一些城市聊一聊,但是尽量以本人去过的城市为主,我会少找数据,而多谈交通与人口和产业。 群里有好多湖南人和湖

上一篇谈了全国100个地铁城市列表后,我感觉可能可以模仿老蛮对一些城市聊一聊,但是尽量以本人去过的城市为主,我会少找数据,而多谈交通与人口和产业。

 

群里有好多湖南人和湖北人,我也不知道怎么搞的。湖北的投资方向比较明确,可讨论的不多,所以不得不谈谈湖南。读到一篇老蛮的关于邵阳的文章,老蛮是湖南人,但是所有人对自己家乡的爱恨更分明,对邵阳有一种恨铁不成钢的怨气,其实,这个没有办法,让谁当银行行长,银行都能赚钱,让谁来管邵阳,邵阳都无法改变即有劣势。

 

点击这里查看:荒谬的邵阳——农业城市的挽歌

 

湖南,我们不谈GDP,我们谈财政收入,这个是因为我认为十年内都在发展,看政府收支情况可能更准确,因为在县城如果一个超大企业交不了税,对这个城市发展非常不利,即使它号称销售几百亿,如果是那种不怎么招用人工的工厂,那就只会增加GDP,其他毫无用处。其实,整个湖南偏乡下地区,我们都很难乐观,甚至包含常德,一旦常德到长沙的高铁开通,大量人群会涌向长沙,今天的岳阳不能说因为高铁而得利,毕竟高铁还没有通之前,岳阳就已经发展的很好,南湖片区都已经发展起来,高铁来了也没有带来什么变化。

 

实际的长沙范围是这样的,但是,湖南很奇怪,别的省都做了大量的轻轨连接外部城市,而湖南,没钱啊,做的慢啊,绿色范围的地方都是未来要建设轻轨连接的城市,但是都只有规划,初期只能先把株洲湘潭连接起来:

首先,河南与湖南先对比一下,两者人口虽然只差1500万,但是如果只算平原地区,湖南的人口密度远高于河南。

 

长沙的南边合起来聚集的力量超过北边,并且有江西两个城市加持,绿色范围是真正的长沙市。

 

然后,到底湘潭和株洲,能不能与长沙连成一片,答案应该很简单了,人口,湖南南边这几个城市每个城市平均都有500万人口,只要各自送上20%人口,就是一千万。是否太乐观? 看看广东,20年前,汕头湛江等周边地区还没这么落寞,现在,珠三角一骑绝尘,未来的长株潭只会模仿。

 

对比一下南宁,为什么南宁忽然后来居上,连老蛮都说了一句话,三年前看南宁不行,现在可以了,长沙很早就一直被关注,我认为之所以还差一点,就是株洲和湘潭当年没有和长沙结合起来变成一个城市。南宁东西宽度,看外环,大约50公里,而上下估计大约有30多公里,宽的有40公里,而长沙,目前的外环各自大约30公里。问题在于,南宁有办法把丘陵地铲平,而长沙大量的山不高不低的,铲不平。

 

株洲市政府与湘潭市政府的直线距离是18公里,这个数据放在全中国,大概找不到几个,可能就只有鄂州和黄冈的记录可以低于这个记录,其他我实在找不到了,黄冈和鄂州中间有条大江,造桥成本高,所以实在想不出有什么理由这两个城市不会融合在一起。一旦结合在一起,株洲西站,以我的判断,五年三倍有什么困难,因为现在只有5000多一点点而已。

 

 

看这个图,我认为未来,第一是长沙,第二是株洲,第三是湘潭,第四是郴州。其他都要小心,比如岳阳,很可能会被武汉和长沙榨干,除非原来的经济结构和产业有得到省里的大力支持。郴州是因为距离长沙太远,吸引不过来。为什么要选郴州呢,其实老郭我没有别的本事,就是参考其他城市和省份有无类似可以对比的,那就是赣州,赣州赢在过了韶关后,南雄到南康一带,一直到江西,有形成一个平地地带,而赣州上下左右与其相邻的城市全部都没有被超级大城市吸走,正在利用低价劳动力获得发展红利,这个现象郴州有与其类似的地方,虽然可能实力只有其一半,这种城市很容易吸引第二产业大量的劳动型工厂入驻,类似当年的东莞佛山,而目前赣州的房价有些新盘已经越过一万,地铁也已经开始开挖,很快的要变成江西仅次于南昌的大城市,类似的情况还有徐州。

 

郴州目前新房均价大约5000,赣州新房在9000左右,其实我是认为如果你手上有个20万,可以去找个预售楼盘,两年后交房的,先付定金和首付,在上涨到8000的时候,直接赚差价卖出,即可获取双倍利润,这样的操作很容易实现,万一没有实现,你买的房子位置别太烂,进行放租,查询网上租房信息,郴州放租回报还不错

 

选郴州还有一个我认为的原因,比较可笑,但是道理很说得通,由于婚姻的纠结,很多人在选择房子的时候,最后会选择去各个相关亲属之间选择一个最中心点,湖南和广东之间凡是有这种纠结的,只要其中一人在郴州,就形成了一个吸引力,比如父母与公婆,丈母娘于老丈人,儿子与女儿,兄弟姐妹等等任何人都可能纠结,最后位置在距离各方都最快的地方,会获选然后房子被保留下来。而郴州紧紧的成为湖南通往广州的唯一要道必经之城,每日有一百多班次各种列车经过,而郴州到广州北与到长沙南,未来提速后,刚好都只要一小时即可到达。

 

如果我们可以认定湖南和广东基本上是一个地区,那么这个两亿人的地区中间,怎么可能容不下一个有前景的城市呢?我和老蛮不同,我这样粗暴而简单的提问,不需要证据,只需要网上信息随便看看,多认识几个人,多查查交通等方面信息,我就有这个信心说出来。目前郴州房价仅仅4000多。未来极有可能就是那个五年三倍的地方。

 

广东往邻省迁移的主要目标,唯独往东边迁移的很少,主因是人口不足。

 

 

 

 

无论如何,湘潭和株洲,就是要买在高铁站和地铁站附近。具体的情况,细节到那个位置买,其实只有跑盘才有用,我这里说价值不大,想象一下,如果这个地方,进去长沙南半边位置的时间可以做到轻轨本身30分钟,前后两头合计不超过20分钟,算上出小区和在站台等车时间都算上,一小时内进入长沙,如果有这样的地方,房价就不会低于长沙可到达地区的一半,基本的从人性行为去计算,并且在台湾也适用(当然你别拿出什么核心区来对比)。

 

如果还是不太明白,可以入群,我们群里有大约200多人在讨论房产,里面有十余人是湖南人,有几个目前不在湖南工作,但是都在考虑是否回去湖南买房,入群加我微信号 qq1318443,年费10元。

 

 


 

老蛮说他2014年的时候看空,现在也看空,就两次看空。但是,问题是他不太可能在2016上半年的时候看多,而这个时候看多才是真的对大家有用。

 

一个人不可能做到客观公正中立看待每件事,但是更难的是比如本来看空的态度过了一年半载的,要忽然变成看多,这等于要否定掉过去的自己,相当的难,很多人,经济学家和各类专家,很少人能一下坚定看多,过了2年又坚定的看空。

 

但是有些趋势,我们不论多还是空,却一定要掌握,当这是不变的趋势的时候,就是谁来说都不会改变,比如尚未城市化完成的地区的城市房价与人口聚集的方向以及短期内低收入的人的工资会逐步上来,而高工资的收入的增速会降低等等。

 


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