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卖房时间到了么? 本文请勿转发--K152

我在天涯的帖子,有过一个跟帖蛮有意思,争吵究竟房价会不会终结上涨,最后有个人说是呀,你也不用研究什么房子了,骨灰盒是你最终的归宿,何必在意买多大房子,多少房子。

我在天涯的帖子,有过一个跟帖蛮有意思,争吵究竟房价会不会终结上涨,最后有个人说“是呀,你也不用研究什么房子了,骨灰盒是你最终的归宿,何必在意买多大房子,多少房子”。

 


 

今天朋友圈两篇阅读量很大的文章分别是:

 

----- 上海一金融行业的夫妻卖掉了他们价值1500万的房子;原文:我卖掉了上海唯一的自住房

----- 中山大叔为保车辆,把自己的命看的如此不值(大家都看过就不贴原文了)

 

这对上海夫妻以八年时间获得了全中国人一起协作努力带来的增值成果,两人各自拿到约500万的好处,而那位中山大叔为了保住那台仅仅价值不到10万的车子把自己的命都搭进去了,这里究竟出了什么问题?

 

这对夫妻说,他们看了数据,中国有多少省处于财务缺口,经济前景很不明朗,言下之意应该大约是想说现在不就是靠着上海和几个发达省市帮你们垫着,你们这些省才能活下去,中山大叔你还不够努力,你没能顶住那台车,是你们的问题,我在上海价值1500万的楼里看着你那么用力扶车,马上可以写一篇类似人命比纸贱的文章出来,但是我不会跟你分析背后的原因是什么,不会去分析究竟什么是公平与正义,我想的是房子卖了1500万之后,如果有机会会带着钱离开这里(以上纯属老郭胡乱猜测,故意说反话)。我认为,这样的社会,gcd迟早会看不下去,会改变的。

 

我感觉,很多人把公平与效率认定为对立的,要效率就没有公平,这是一个绝对错误的概念,没有整个中国就没有上海的繁荣,脱离中国大陆,上海就什么都不是,没有南方大量人口聚集珠三角,珠三角也绝对不是今天的珠三角,公平与效率的问题在这里绝对的失去了平衡。这位大叔被压,看在全中国人都在传这个影片之后,有那个官员出来哪怕只是慰问一下家属,哪怕只是说两句劝大家以后如何如何,并且改善一下环境和预报之类的,没看到啊(对比一下,澳门气象台领导立即下台,降半旗致哀,让军队帮忙整理家园,而旁边的啥事没有)。

 

 


 

回到主题,究竟我们什么时候卖房合适?

 

女人说分手一般多半不是真想分,而是在刺探男人,而男人说分手大概率是决定要分了,当你动了想卖房的念头时,究竟是哪一种情况?

 

其实女人想的是以后这个男人会不会改,而男人想的是之前已经受够了,看待房价的时候,我们一样是要看这个地方,这个房子,以后究竟还有没有机会,有没有希望,而不是过去,所以我们就暂时按照女人的思维来看这件事。

 

我们必须假设,可能世上有好的也有不好的,还有一种是现在虽然好,但是已经可以从某些细节看到变坏的可能性,最好要分析分析。我们假设我们可以找到那30%好的,从里面去挑,而如果我们发现我们手上的,极有有可能是那些最不好的30%,我们必须及早分了,省下的40%,只能持续观望,已经入手的,继续分析,还没入手的,继续保持距离。

 

插一句题外话,如果你有连续20年的把握把自己资产以每年超过7%的速度增长,也不用买房子了,有些女人自己过的很好,找男人只是累赘。

 

买房卖房,首先,你能不能分析出来,至少你能掌握这些基础数据:

 

区分一下,这些是过去的数据(一个男人过去的表现),或者是你不需要太在意的:

  • 政府公告的城市户籍人口数量(多数城市误差率超过20%)。

  • 建成的地铁与目前的地铁客流量(目前只有北京上海接近稳定数量)。

  • 当地政府的税收(税收的三分之二分配权在中央)。

  • 失业人口多不多(这个要素已经反映在过去的房价)。

  • 当地有多少大学(西安成都武汉南京房价与大学都没有相关关系)。

  • 谁是领导(时间太短)。

  • 有多少房子还没卖出去,还在开发商手上(以前的文章谈过)。

  • 房价跟去年比,完全不动或者已经翻倍了(两个结果给两个人解读可得到四个完全不同结果)

  • 租售比(如果是新区,不用谈租售比)

  • 短期的调控(一般三年左右)。

 

而你要注意的,应该是这些(有些查不到的数据):

  • 附近周边,还有大约多少人,可能过来这个地方?(反之,多少人准备要跑出去不回来)人口增加或者减少的趋势会维持几年?

  • 新的交通规划,让那些地方与核心区或者交通枢纽站往来时间急剧缩短。(最明显例子是造桥和隧道改变大量荒地的价格)

  • 这个地方的城市规划潜力如何?核心区在哪里?(新规划的区域有方向性!)

  • 新的交通节点改变,去了那里?(汽车站火车站是否都在搬迁)

  • 年轻人口偏向去那里?老人人口比例是否越来越多?

  • 小学生与小学数量变化与规划。

  • 最近的拍地价格(可能是开发商调研过的信息反映)

  • 弄清楚当地人,多数人对当地前景的看法,这种信心会极大影响房价。

  • 长期的调控(五年以上的政策)

 

 

上面红色的两点,可以改成城市化进程在改变(重塑)那些城市,那些区域。这里谈的改变,不是指城市全部区域,因为很多城市的范围太大,杭州的范围一直延伸到黄山边边,广州从化延伸到粤东北山里,就算是上海,闵行金山一线,最近五年的涨幅也在全国平均值下面,重庆就更不用解释了,但凡研究有无潜力的时候,最好把大城市切割开几个片区看待,才不会产生谬误。

 

表面上看,好像喜欢拆拆拆的市长会促进房价,但是一般市长平均任期不超过四年,好像限两年购会影响房价,真正影响房价的是一些长期稳定的政策,比如人才的长期稳定引进方式,政府人员办事的公开透明度,后者这些会明显好过前者。产业是否进驻的多与少,我的观察很难判断,比如你不能说珠海的实体企业都跑了就说珠海不行,因为它转型了,不搞制造业,中山的工厂也变冷清了,但是它的位置决定了不会太没落,比起江门肇庆更处于珠三角中间位置。

 

我认为一定要关注大趋势,举个例子,90年代,有一次非常早去罗湖关,因为太早,先在附近公园等了一下,发现有人躺在附近睡觉,刚起来睡眼惺忪,聊天,他说深圳真他妈的爽,不用住酒店也能过夜。这种现象在群里不止一个人反映,凡是迁居南方工作超过五年的,70%都考虑留下,同样去长三角工作的,想要留下的比例没有这么高,还是想着回老家,但是珠三角周边的工资待遇普遍低于长三角,造成了这些人买房时间一定会延后,他们有什么公积金?甚至连四金都没有。我说的这些,群里朋友估计9成都知道,只是没有与房价联想起来而已。

 

据移动、联通、电信三家公司大数据显示,春节期间,共有250.1万人返回信阳,增幅位居全省第一,全国前列。 猴年春节,信阳市外出创业人士返乡人数创历年新高,据河南移动信阳分公司用户实时监控系统的大数据显示,整个春节期间,信阳市移动用户达到了442.91万户,其中二月十号漫入用户达到最高峰,为125.28万户,漫入用户占比达到28.28%,加上电信与联通的记录,可以推估250万信阳人2016春节返家!

 

以上这个新闻价值信息量超大,统计公报为户籍870万,常住640万,差额230万,而返乡人数250万,差距我也不知道要归功于带了外地媳妇回家还是另有原因,可见信阳几乎每个家庭都有人出去,要不就是每三个家庭,有一个家庭举家外出。

 

我之前写过一个就算小城市,未来新房也要一万,但是没有可操作性,反而是涨价出逃的好机会,我的判断是小城市不缺地,不缺时间,不缺消耗资源的公务员。地随时可以供应,核心区涨价了,人们有足够时间去远一点的地方购买房子,有些单位的上班中午休息时间还是11点半到下午三点。

 

至于大城市,其实也有卖出时间,我认为在于这几点:

  • 每个城市的人口结构差异与流动人口在促使一些城市提早衰败。

  • 资金运用效率,如果你还年轻,并且有创业需求,可以趁着放开限购大涨的时候,甚至现在,先把第四套第五套出手,未来很多大城市的某些地段,我认为长期涨幅平均下来会低于5%(假设十年),如果你有三套以上,无需再持有。但是是那个区域没有什么希望,要根据多项因素考察。

  • 文章最开头上海夫妻卖掉房子,得款1500万,绝对不是一个笑话,原价500万,他们用贷款,所以估计初始资金大约150万,相当于八年得到十倍利益,年回报率33%,他们不想继续赌下去了,这些足够他们一辈子开销,因为他们还各自有一份好工作,他们就算辞掉工作,加上存款,2000万一年的利息最低按3%,仍有60万收入,一个月5万。

  • 个人人均收入有不再增长的时候(扣掉通货膨胀),什么时候到很难说,但是可以确定的是工资不可能无限持续类似过去20年那样不断攀升了,我猜想,这天应该大约在上海公布最低工资4000或者广西公布最低工资3000左右的时候出现。

  • 北方与某些城市的人口问题和养老金问题,可以看出有些城市目前似乎是两手一摊等中央解决的态度。辽宁、四川等东北与西北省份问题多,最好看看这个图:

 

这个数据比老蛮的财政收入税收问题更加严峻,但是因为人口政策至今不完全放开,也不引进外国劳工,非常危险,台湾至少为了补充劳动力,每年还固定引进30多万外籍劳工。

 

 

 

10年后,领取养老金可能会比在职员工还多或者只少一点点的地方:东北、上海、重庆、四川、内蒙、甘肃。等于是一个人在支付另一个人的工资,这个问题的严重性远超过老蛮说的财政赤字。
 

明知10年后这个问题不解决会出大事,而现在大家都没做任何准备。

 


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