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政策不过三年,买房看十年,研究城镇化才是正

最近,zf推出了很多政策针对房价控制的,但是每次推出一个政策,我去查阅各种信息都会出现一段评论 :这个措施几年前那里那里就实行过了,没有什么效果,几乎没有一个政策是绝

最近,zf推出了很多政策针对房价控制的,但是每次推出一个政策,我去查阅各种信息都会出现一段评论 :“这个措施几年前那里那里就实行过了,没有什么效果”,几乎没有一个政策是绝对的创新的。

 

大家都想住到城里去!! 这是房价上涨的第一动因,占了房价是否上涨的80%权重,因为你可能找不到一个城市人口在减少,而房价涨幅超过通胀的,任何两个城市各种条件类似时,房价差距大只是时间问题。(有可能此城市的核心区会例外,但是换来的是郊区不涨或者下跌,去年年底和上半年的少数四线五线城市房价暴涨问题之前文章已经提过)

 

有些城市拼命的发展所谓高科技企业,其实越是高科技,越不需要人,一个不需要人的地方,还能如何期望房价上涨?台湾的新竹科学园区设立至今30多年,没见新竹房价成为热点,而今天的高科技过了十年可能根本就不是高科技了,沦为一些组装厂而已。

 

三年前,苏州房价上两万,而当时合肥还只有五千的时候,谁敢预测如今两边价格差不多?

 

近日在群里与群友针对国内20个省会的未来十年猜测城区房价,前六名被确定下来比较有共识的六个排序是:

广州、南京、杭州、武汉、郑州、长沙。

而最后五名也比较接近共识的是:

太原、南昌、贵阳、西安、沈阳。

而这些城市的排序争议大:

成都、合肥、福州、南宁、昆明、海口、石家庄、济南。

 

  • 成都有2200万人口、西南重镇、国家扶持对象,今年房价均价刚突破一万,核心区多数新开盘房价在一万六左右。一个仅次于一线城市、直辖市人口的大都市为什么房价这么低?十年后能有机会么?

  • 合肥近期房价暴涨后出现下跌现象,未来十年还能再来一波么?但靠近南京那边的几个城市吸附力很强,削弱了一些合肥的地位。

  • 福州人口700万,但是周边可持续吸纳人口数量可能不足,因为整个福建也就3700万人,而大部分都被闽南几个城市吸走了,厦漳泉的实力越来越大。

  • 石家庄未来与雄安是什么关系?

  • 济南到底以后能否把山东西部的人口至少吸纳30%进来,就像成都那样?

  • 海口更难预测十年后是什么样子了。

  • 昆明南宁的新闻很少,但是房价也都开始突破一万,南宁的新建楼盘价格已经超过成都。

 

 

我个人提出一个看法,就是在目前的限购与对新房的控制情况下,买房购买力来自本城市的二手房接盘能力,如果本城市的二手房接盘能力最近三个月下降,应该可以判定为这个城市未来至少三年都不大可能具有爆发潜力,为什么是最近三个月,因为今年上半年之前全国抢房的新闻到处蔓延,房价一下反映过头的很多,冷静之后的房价走势更有参考价值。对此有疑问可群里继续讨论。

 

 

以下我们只分析最近三个月的二手房走势:

 

福州,小幅度微跌,并且一年前的房价已经走入平稳阶段,恐慌之中也没有给福州带来暴涨,十年来,福州的gdp在八个城市中的排名是往下掉的,估计未来10年继续流入人口约可成长20%。判断十年后的价格在八个城市中,上涨幅度居于末位可能性高。

 

 

海口也有限购,但是政策很不同,虽然最近三个月有大幅涨价,但是这种依靠外地人买房的城市,最难预测,群友有提供的意见是,只要中国人未来经济持续向好,有旅游度假需求,这里会出现爆发成长,反之,会不动。

 

 

昆明走势稳定,最近三个月持平,但是人口有4700万人的省会,人口只有700多万,估计城镇化的可能性,十年内会带来城市人口翻倍的可能很高,并且云南没有其他可竞争对手可与昆明竞争,加上滇池盆地面积有限,此城市我认为可以放在八个城市的靠前位置。

 

 

石家庄最近三个月也是持平,但是一年来涨幅巨大,未来的走势必须看京津冀协同的发展。石家庄有个数据非常突出,就是租房回报比例非常的低,而人口有1000万的石家庄,这么低的租金势必导致未来的爆发力受到阻碍,再加上八个城市里面,石家庄与福州的经济指标都是在往后掉。评估未来潜力应该是属于中等,至于人口增加问题,还是被雄安和保定等城市干扰,很难判断。

 

 

济南同样为持平,同样是一年来涨幅可观。济南最大问题是占据山东的经济比例规模太小,这是行政区划的问题,但是个人认为一般人不会管这个,山东有一亿人口,就算只切割了西部的山东,也还有一半人口加上比胶东半岛有高出接近一倍的生育率,以省会人口对比省内人口数量未来的成长空间来看,城市人口有扩大三倍的可能,我认为在八个对比城市中,可以列入前三。

 

 

合肥最近三个月下跌不少,可见后续力道不足,明显需要长时间修正,合肥gdp在福州与济南之间,未来的成长潜力受惠于苏南地区转移,估计可以快速超过福州。十年后八个城市房价排名预计可以在前列。加上城镇化前景也算巨大,省内人口6000万,预计合肥有成为1500万人口的实力

 

 

南宁二手房同样走平,唯独新房持续上涨,南宁目前房价在八个城市之中,与成都昆明并列最低,而低价很可能就是目前南宁最大优势,广西人口估计应该超过6000万,南宁市区人口还不到800万,比任何一个省会都具有爆发潜力,十年后人口三倍成长很有机会达到

 

 

成都二手房似乎已经长时间不动,甚至略有下跌。成都可能是群里讨论最有差异的城市,因为很多地方与西安都出现一个类似问题:条件这么好,为什么房价这么低? 四川有个问题我之前的公众号提过,就是受到中央补贴太多,而且老龄化问题仅次于东北,非常严重。四川很难解决高级人才外流问题。因此十年后的房价排名,在八个城市里面,我认为必须放在比较后面的位置。

 

 

我暂时的排名,十年后八个城市主城区的房价排名是:

济南、合肥、海口、石家庄、南宁、昆明、福州、成都。

 

如果要加上一个台北,就把台北放在昆明和福州中间吧。

 

 

 

很多人可能会认为未来城市扩大,带来的外地人口都买不起房,怎么会导致房价上涨,其实这些人买不起房的,必须付租金养活原来的房东,让房东去买第二套第三套,已经不是瞎说了,广州深圳活生生的例子已经证明,老房东与一群打工者,一样能带动房价上涨,差别在于时间,用累积租金的方式促使房价上涨需要给他们时间,最初往往是乱七八糟的环境,然后慢慢改善。而同样的问题放在宁波和苏州,最近两年房价表现较差的地方,就是打工的人不再增加了。

 

 

所以20个省会我个人给与的十年后城区房价排名是

 

广州、南京、杭州、武汉、郑州、长沙、济南、合肥、海口、石家庄、南宁、昆明、福州、成都、南昌、贵阳、太原、西安、沈阳。

 

另附上群友给的排名,作为记录:

  昆明群友:

  合肥 成都 福州 石家庄 太原 南昌 西安 南宁 济南 昆明 沈阳 贵阳

  南昌群友:   

  成都,长沙,福州,南宁,合肥   南昌,济南,海口,西安,昆明

 

 

 

 

下一篇来写单列城市与特殊城市的排序,也找20个出来。

 

计划纳入 大连、青岛、宁波、厦门、珠海、三亚、苏州、佛山、东莞、徐州、中山、北海、烟台、保定、柳州、无锡、泉州、温州、南通、唐山。



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