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在有前途的城市找有前途的区块买房

去翻翻所有谈论房产的网站与文章,80%的文章没有系统,不值得一看,简单的道理就是根据最重要的一些未来发展趋势去找房子就可以了,每天讨论土地供应,讨论各城市有多少钱,然

去翻翻所有谈论房产的网站与文章,80%的文章没有系统,不值得一看,简单的道理就是根据最重要的一些未来发展趋势去找房子就可以了,每天讨论土地供应,讨论各城市有多少钱,然后给出结论,我发现我也是为了满足群友的需求去找这些东西来,其实,如果我认为西安成都会涨,我一样能从数百个数据中找到有利的东西出来证明这两个城市以后有大涨机会。不信你去搜索抽烟的好处。

 

上一篇创下最低访问量后我就觉得没有必要这么频繁的写东西了,总是反复的强调一些基本概念没有什么意思。 这篇最低访问量:K171 别跑,再跑就开抢了:物以类聚,人以户口羊分

 

有的公众号,叫城市战争、城市竞争力,也有其他类似的公众号,不断以收集各种城市的信息,来判断每个城市的未来,我看了一些后,居然发现这些文章不是出自固定某些人的,而是到处收集来的,因此可以找到彼此相互矛盾的文章,今天说这里好,明天换成说另一个地方好,如果说这个看好是指出某个年限某个条件,是可以说服人的,但是没有,我举例来说,比如看好开封鄂州漳州这种地方,我是以前曾经提到,最早开群的时候,但是最近又没怎么提了,因为涨了呀,已经涨到我认为未来十年再度夺得值得推荐前十名的概率大幅降低了。

 

现在做任何城市未来前景的预判最困难在两个地方:一个是政府限购限售措施不知道持续多久,所以是要建议等待的话,会让群友失去投资其他地区的机会,另一个是有些城市一直受到中央的额外补贴,有些城市的发展取决于中央究竟愿意让它们留下多少财政收入自己发展。这两个因素都会极大干扰未来的房价判断,因此做任何的十年判断都不可能只纯粹用现有资料去分析,例如最新一期对比城市的做了这个结论:深圳、成都、南京、武汉、杭州,这五个城市将会有最大房价涨幅竞争力。我来分析一下:

  • 第一,其分析源头是这半年的二手房交易价格,其中厦门首月是涨了4.9%随后全部下跌,那分析在那里?西安与石家庄两者走势刚好相反,能不考虑原来的初始值么?或者直接判定未来西安房价会比石家庄走出更强涨价走势?

  • 第二,其分析是土地供应,按这个数据,深圳半年来应该暴涨,因为零供应,但是实际是不动居多。

  • 第三,其分析是人口,如果十年前预知成都如今有2200万人口,还会认为目前成都的房价均价只有1.2万么?2200万已经超过很多城市,房价却不是同等上去,以后就算再给成都更多人口,就保证一定上去?可以,再给你1300万都行,也就是现在的重庆。

  • 然后看结论,我来一个个分析:

  1. 成都,我认为以后主要受到养老金影响以及人口老化,年轻人不足,小孩出生数量问题,会导致这个城市希望不大,只能在全国排名逐渐向后。

  2. 深圳,这个城市无法分析,受到政府严重控制,当广东正在强力推广大湾区概念的时候,深圳跑去和汕尾搞联合开发,搞大湾区竟然不是深圳的初衷?

  3. 南京,有希望成为中国十大有房价潜力城市,不过限购的事情不能拖太久,如果拖超过四年,估计就黄了。

  4. 武汉,可以列入十大有前景城市,但是我仍强调,仅限于中间的80平方公里核心区与外面一圈,三环以内。

  5. 杭州,是有希望也成为十大有希望房价上涨城市,同样必须过限购一关,如果在限购期间,政府强力利用手上庞大资金强推租房出来,并且取得极大成功,也有可能形成破坏力,别忘了那边有个马先生在,也许他会推一把,把房价打下来不少,他已经不止一次告诉大家别买房,如果杭州持续上涨他第一个丢面子吧。

分析十大有潜力的城市,我是绝对没有办法,因为城市的定义非常复杂,广州天河区与从化区的房价差8倍,即使南宁青秀区与最边的横县,价格也差六倍。所以,我想根群友分享的几个城市,都不会指整个城市的平均价格,因为你绝对不会因为我说了广州可以买就跑去比如从化深山里面买或者南宁横县的郊区去买,所有的建议都是限定在核心区,范围看城市大小决定,例如武汉郑州核心区在三环以内,昆明在滇池盆地,北海在银海区。

另外我说的涨价与不涨价,必须勾除一般的通货膨胀,目前,以十年来说,按3.5%的利率,加上2%的房租收入作为参考。也就是目前一万的价格,十年后低于一万四的,称为没有涨价。

首先我是排出某些区域的,比如从黄河以北的所有城市,比如石家庄,因为目前的价格已经很高,全市均价达到1.7万,表示很多新房如果要介入,价格都超过2万了,十年后再涨翻倍的概率相对降低,毕竟周围还有雄安与保定在分流,北京是更大的变数。西安,也有各种缺陷,这些缺陷包含人口生育率、气候、地理位置、企业构成等等,最重要的还是交通因素。

 

济南,是可以列入的,目前均价大约1.8万,二手房的价格便宜,新房价格高,部分新房均超过2.5万,十年后,个人认为有达到均价3万的机会,城市核心区可能找不到低于4万的新房了。关键在整个齐鲁区域省会有吸附至少三分之二的人口腹地能力,周边城市无其他城市挑战,青岛的势力会逐渐减弱到只能吸引与青岛接邻城市与胶东半岛地区几个城市。

郑州,目前河南除了南阳那边比较孤立,有可能形成自己的圈子之外,任何其他城市都没有力量与郑州抗衡,目前郑州陷于一片核心区东移热潮,也许等到政府足够有钱了,会把整个西边老区重新拆掉全部重来。十年时间刚好做这件事,估计价格会达到北京的一半。北京到多少,郑州取其半数,对应核心区整体覆盖对比即可。

武汉,武汉三环以内的房子绝对不够用,但是已经开始有一些新房高档房子开始往四万跑,因为武汉的天然地理位置有湖泊阻隔,会导致核心区的价格高于郑州,三环之外低于郑州,长期来说,长江新城的打造速度越快,越能加速摧毁湖北省其他城市的发展,磁吸作用与户口政策如果相结合,会形成华中超级大城市的趋势。未来留给湖北的可能只有襄阳一个城市能够继续发展。

长沙,这个城市一直在规划周边地区新城,眼看着郑州和武汉核心区的新房价格纷纷上去四万五万的时候而长沙核心区一直不明朗,并且价格仅有2万出头,令人感到困惑,但是以长沙的经济实力与湖南的人口数量,十年后,湖南的人口就会赶上山东和河南,这是长沙最大的优势,绝对没有人能否认湖南人的生育能力,湖南的弱点在两个地方,教育素质与广东干扰,但是因此造成的低价人口成本,反而可能积蓄更大潜力,让发展时间维持更久,甚至会把湘潭株洲包进来,十年后有可能撤销后者两个城市,并入长沙。长沙南到株洲西站24.5元的高铁票价十年后相当于只是现在大约15元的价值。(广州北到广州南19.5元)

合肥,最近一年,把本来应该三年的涨幅都吃掉了,所以最近两三个月不断有降价消息传出来,合肥以皖北的没落为代价,将会吸收了极大的人口进来,并且在人口生育优势上,可以保持合肥20年的发展,属于千万级别城市里面将会长期保有活力的地方,弱点在于有钱人和资金会去往南京,所以那种高档盘的比例相对会比较低,无法形成带动作用,而以大量3万元左右的平价楼盘充斥市场为主。现在需要分析的是合肥的核心区究竟在那里,我认为滨湖地区不会是核心区,可以多关注真实的人口重心与地铁规划的路线。

南京片区,安徽有一些靠近南京的地方,例如马鞍山和滁州,未来十年有爆发的可能,主要是南京的发展如果按照市场机制,十年内能追上上海的7成,20年后,可以与上海平起平坐甚至超越。这些不值得这里说了,之前的群聊说的太多了。整个南京地区有兴趣请入群聊聊,一群和二群都有对南京极为了解的群友,整个可以买的范围很大,南京政府可能有一些奇怪的发展思路。

江苏地区目前苏南地区我认为都可能在三年内价格调整到位,所谓的调整到位就是跟着利率和通货膨胀之类的,随之起伏,因为累积了足够的资金会形成资本回报降低,和人口停滞等问题在苏南地区逐渐浮现,从这一带一直往厦门方向走,山区无可能,沿海地区可能会出现一两个特殊的城市再次暴冲,但是都会是临时热点,无法长久持续。包含杭州。这种短期热点,会导致偶尔大幅涨价,但是很难延续超过三年。特别是以工业为主,以港口为主的,不容易长期保持高成长。但是苏北地区的徐州当前均价只有9000多,要实现十年后达到2万的概率高。

福建沿海一片,包含平潭,全部受到人口总量的限制而不可能再有什么巨大腾飞机会了。这个范围从浙江沿海开始往南一直到汕头,都有这个问题,这些地区一直以吸收外地廉价员工作为发展基础,加上外资的投入以及当年的经济增长速度减缓,从晋江大量的品牌没落即可看出一些问题,老蛮评论一直以泉州的工业产值作为标准,甚至把泉州的地位置于济南之上,这个问题与答案很明显,根本不需要讨论。

珠江三角洲,其实有大量的潜力城市,我甚至怀疑整个珠江三角洲平时就有接近一亿人口在这里活动,而不是统计的6000万人。这是我自己个人在华南地区骑行的观察,之前的广州地铁人数研究在以前公众号提过,珠江三角洲是一个统计非常混乱的地方,各种统计数据往往彼此冲突。比如我们看湛江人口统计有700多万人,而珠海100多万人,如果把坦洲三乡几个也算一下,估计很多湛江到珠海工作的人会觉得可能两边的总人口不会相差很多。湖南和各省的人口出现在珠三角的情况极多,都不是统计上能解释清楚的。就以我们群里的人来说,住在广东地区的,有一半都是内地人士。

整片珠三角地区的面积太大,而且之前的规划似乎完全落后于上海和北京,并且出现一个很奇怪的现象,比如佛山靠近广州的地方,房价有些达到3万,而广州比较偏僻的地方房价只有9000多,所以未来究竟珠三角那些地方,十年后有翻倍的机会,甚至翻三倍的地方,我个人认为有好几个点,比如东莞高铁站附近,南沙的某个地方(还是看地铁规划的核心区),佛山所有靠近广州番禺荔湾于白云的地方,佛山西站,以及花都靠近高铁北站的片区,规划中的广州新东站可能命名为增城南站,整个广州地区只要是靠近新规划的地铁站本身靠近高铁站的,都有机会。

珠江三角洲面积很大必须再次强调,如果买房脱离地铁站,基本不需要考虑了,只需以高铁站为中心,另外加上核心区概念,基本可以立于不败之地,广州海珠、广州番禺、广州白云荔湾越秀、东莞虎门、佛山南海、珠海香洲与拱北,都是核心区不会变,花都高铁站区、增城南站往西,佛山西站往东、南沙有地铁位置沿线,这里太多位置可以选你要做的是横向对比,有些地方的价格被提前抬高了,有些地方还比较落后。

另外有两个地方是非常怪异的,就是深圳往东沿海,于珠海往西沿海,两个地级市都已经开发完毕靠近珠江口的地块,深圳吃完了大亚湾,动了汕尾的主意,珠海正在把金湾和斗门变成全部开发的地方,这种地方都是暴冲一两年,炒作后停顿,然后再找机会再次暴冲炒作,而且居然几次都成功过关,如果你有闲钱也可以当作赌博玩一下,也许下一个横琴(过去曾经的全国涨价冠军地区),会再次出现,但是纯粹是靠运气。

再往西边一路过去,陆地上其实我还是只有三个推荐的地方,南宁、北海、昆明。之后是海南岛。

多数人会对广西和云南无法认可,是因为过去几年,所有的信息都在谈这些城市:

2005年的gdp排名居然让人们维持十多年的印象:

 

 

城市---GDP总量(亿元)----常住人口(万人)----人均GDP(美元)

1. 上海---9154---1778---6517

2. 北京---6886---1538---5668.....有人宣称现在北京有3000万人口

3. 广州---5116---1043---6093

4. 深圳---4927---598---10235.....2005年深圳统计是600万人口???

5. 苏州---4027---606---8255

6. 天津---3697---1046---4475

7. 重庆---3069---2774---1374

8. 杭州---2919---716---5064

9. 无锡---2805---590---5906

10.青岛---2560---761---4179

11.宁波---2446---632---4808

12.南京---2413---647---4633

13.佛山---2380---560---5280

14.成都---2371---1054---2794......现在成都人口绝对超过2000万

15.大连---2290---603---4718

16.沈阳---2240---698---3987

17.武汉---2238---831---3346


这是2012年

 

1 上海 19195 

2 北京 16000 

3 广州市 12303  

4 深圳市 11502 

5 天津 11190.9 

6 苏州 10500 ......开始后退

7 重庆 10011 

8 成都市 7080 

9 杭州市 7011.8 

10 无锡 6900 ....开始后退

11 武汉市 6700 

12 青岛 6600 

13 佛山市 6580  

14 南京 6140  ....前进

15 大连 6100 ....开始后退

16 宁波市 6010.4  .............................后来长沙进来了


以上所有变化都告诉我们,只要不是省会,都基本可以去掉,而我们只需要看省会(这是2017年上半年,也可以参考本文最后面的2016年全国60个城市排名):

 

 

 

从经济上看,昆明南宁与福州石家庄合肥的经济差距并不很巨大,而房价差距巨大,就像长沙与南京差距不大,房价差距很大。就基本面上来说,昆明南宁的后发优势在于人口有待更加集中,以目前的房价,要往福州和合肥靠近的概率极大,目前房价仅有福州合肥连一半都很吃力。

而北海,原因我只想说一个:和三亚比,十年后绝对有机会至少达到三亚的一半。无聊可以看看放在底部的北海吹嘘大片。

其他如赣州之类的也会有一些正在兴建地铁的城市会有十年翻倍的机会,但是太过分散,也没人问过,研究了只会白费力气。

 

 


 

说这多,其实以上都是胡扯,因为群友要我写,我不能随便说,其实我更想说的是我看过的实际的情况才是我真正的感觉,我举两个例子:

 

我在2015年12月左右,漳州港房价9000多的时候,路过那边,好想买阿,太便宜了,预测会到2万,因为去厦门岛太近了,后来没有下手,从那个时间点到现在,厦门岛内价格下跌了一点点,而漳州港暴冲到2万多,随后全国多数城市都大涨,所以说了也没用,人家说这个算什么预测。之后我有机会2016夏天,在湖北全省绕圈,中途还不小心踩到万州区,全部转下来后,发现鄂州有一套楼盘促销只要2980,就在恒大首府边,我认定这个随便买个五套绝对没事,可惜后来又没买,现在也是翻倍,问题是武汉同时期也有很多地方翻倍。最后一次,2016冬天,到了北海,md这次又看到3000多的盘就在万达旁边,于是下手了,在不下手不行了(我沿途骑行不知道见到多少也是4000多的,就是不会对某些地方有任何感觉)。

 

你说让我归纳原因,其实我还真的归纳不出来,只能说靠感觉更多。 有时候,日积月累的看到一些数据,这些数据都会逐渐融入大脑,然后你说要把这些数据重新拿出来整给你看,我就是拿不出来。同样的如果我去西安,如果去的时候价格是6000,我也会说绝对可以买,但是我去西安路途遥远,也会变成最后只是说说动动嘴皮而已。

 

 

不写了,本文只发给群友,有问题群内讨论。有需要买酒的别忘了我这里有酒,xi老大和马英9在新加坡喝的酒。此文让人继续促销,看最底部吧。

 

 

 

 

 

 

 

这个表有重要参考价值于是我附在最后面,以后随时可以查询。我用加粗于加红色来表示我自己个人认为以后比较值得深入分析的城市。

 

 

1.上海26688亿元,同比增长6.7%(人口:2415万)

2.北京24541亿元,同比增长6.7%(人口:2171万)

3.广州(广东1)20004亿元,同比增长8%(人口:1667万)

4.深圳(广东2)19300亿元,同比增长9%(人口:1077万)

5.天津17800亿元,同比增长9%(人口:1547万)

6.重庆17010亿元,同比增长10.7%(人口:3372万)

7.苏州(江苏1)15400亿元,同比增长7.5%(人口:1060万)

8.武汉(湖北1)11756亿元,同比增长7.8%(人口:1061万)

9.成都(四川1)11721亿元,同比增长7.5%(人口:1573

10.杭州(浙江1)11700亿元,同比增长10%(人口:889万) 

11.南京(江苏2)10450亿元,同比增长8%(人口:824万)

12.青岛(山东1)10100亿元,同比增长8%(人口:871万)

13.长沙(湖南1)9309亿元,同比增长9.4%(人口:743万)

14.无锡(江苏3)9157亿元,同比增长7.5%(人口:651万)

15.佛山(广东3)8600亿元,同比增长8.5%(人口:735万)

16.宁波(浙江2)8560亿元,同比增长7%(人口:783万)

17.大连(辽宁1)8150亿元,同比增长6.5%(人口:669万)

18.郑州(河南1)7920亿元,同比增长8.5%(人口:957万)

19.沈阳(辽宁2)7644亿元,同比增长3%(人口:829万)

20.烟台(山东2)7003亿元,同比增长8.2%(人口:702万)

21.济南(山东3)6800亿元,同比增长8%(人口:706万)

22.东莞(广东4)6770亿元,同比增长8.1%(人口:832万)

23.泉州(福建1)6610亿元,同比增长8%(人口:851万)

24.南通(江苏4)6607亿元,同比增长9%(人口:730万)

25.唐山(河北1)6474亿元,同比增长7%(人口:780万)

26.西安(陕西1)6480亿元,同比增长8%(人口:871万)

27.哈尔滨(黑龙江1)6270亿元,同比增长8%(人口:1001万)

28.合肥(安徽1)6200亿元,同比增长10%(人口:779万)

29.福州(福建2)6050亿元,同比增长8.3%(人口:734万)

30.长春(吉林1)5860亿元,同比增长7.5%(人口:767万)

31.石家庄(河北2)5822亿元,同比增长8%(人口:1049万)

32.潍坊(山东4)5746亿元,同比增长8%(人口:927万)

33.徐州(江苏5)5720亿元,同比增长8%(人口:867万)

34.常州(江苏6)5700亿元,同比增长8.5%(人口:470万)

35.温州(浙江3)5110亿元,同比增长8%(919万)

36.绍兴(浙江4)4800亿元,同比增长5%(501万)

37.鄂尔多斯(内蒙古1)4678亿元,同比增长7.3%(人口:201万)

38.济宁(山东5)4620亿元,同比增长8%(人口:808万)

39.淄博(山东6)4400亿元,同比增长7.6%(人口:464万)

40.大庆(黑龙江2)4350亿元,同比增长1.5%(人口:281万)

41.盐城(江苏7)4380亿元,同比增长9%(人口:721万)

42.扬州(江苏8)4375亿元,同比增长9%(人口:461万)

43.昆明(云南1)4370亿元,同比增长6.4%(人口:726万)

44.南昌(江西1)4360亿元,同比增长9%(人口:530万)

45.临沂(山东7)4305亿元,同比增长9%(人口:1124万)

46.东营(山东8)4013亿元,同比增长7%(人口:209万)

47.包头(内蒙古2)3969亿元,同比增长7.6%(人口:276万)

48.台州(浙江5)3930亿元,同比增长6.8%(人口:603万)

49.泰州(江苏9)3924亿元,同比增长9%(人口:508万)

50.嘉兴(浙江6)3836亿元,同比增长6.8%(人口:455万) 

51.洛阳(河南2)3795亿元,同比增长8%(人口:662万)

52.厦门(福建3)3737亿元,同比增长8%(人口:367万)

53.镇江(江苏10)3706亿元,同比增长9.1%(人口:311万)

54.金华(浙江7)3662亿元,同比增长7.9%(人口:536万)

55.泰安(山东9)3630亿元,同比增长9.3%(人口:556万)

56.南宁(广西1)3629亿元,同比增长8.5%(人口:666万)

57.沧州(河北3)3620亿元,同比增长7.6%(人口:680万)

58.襄阳(湖北2)3600亿元,同比增长8.6%(人口:550万)

59.宜昌(湖北3)3591亿元,同比增长8.8%(人口:405万)

60.邯郸(河北4)3500亿元,同比增长6.5%(人口:917万)

 

61.榆林(陕西2)3412亿元,同比增长5%(人口:375万)

62.惠州(广东5)3390亿元,同比增长7.8%(人口:476万)

63.呼和浩特(内蒙古3)3319亿元,同比增长7.1%(人口:300万)

64.威海(山东10)3257亿元,同比增长8.5%(人口:280万)

65.中山(广东6)3213亿元,同比增长7.1%(人口:312万)

66.保定(河北5)3150亿元,同比增长6.7%(人口:1017万)

67.漳州(福建4)3111亿元,同比增长9.3%(人口:496万)

68.贵阳(贵州1)3077亿元,同比增长11%(人口:468万)

69.吉林(吉林2)3001亿元,同比增长6%(人口:441万)

70.德州(山东11)2990亿元,同比增长7.5%(人口:650万)

71.鞍山(辽宁3)2988亿元,同比增长3%(人口:364万)

72.太原(山西1)2985亿元,同比增长8.3%(人口:429万)

73.聊城(山东12)2905亿元,同比增长7.4%(人口:591万)

74.乌鲁木齐(新疆1)2824亿元,同比增长10.1%(人口:353万)

75.衡阳(湖南4)2820亿元,同比增长9%(人口:734万)

76.常德(湖南3)2819亿元,同比增长8.9%(人口:607万)

77.岳阳(湖南2)2735亿元,同比增长7.9%(人口:559万)

78.南阳(河南3)2720亿元,同比增长8.3%(人口:1009万)

79.淮安(江苏11)2717亿元,同比增长8.9%(人口:564万)

80.茂名(广东7)2679亿元,同比增长7%(人口:601万)

81.滨州(山东13)2587亿元,同比增长7%(人口:380万)

82.芜湖(安徽2)2571亿元,同比增长9.5%(人口:365万)

83.湛江(广东8)2570亿元,同比增长8%(人口:716万)

84.菏泽(山东14)2550亿元,同比增长8.5%(人口:843万)

85.江门(广东9)2406亿元,同比增长7.4%(人口:448万)

86.柳州(广西2)2401亿元,同比增长7.2%(人口:375万)

87.株洲(湖南5)2395亿元,同比增长8.2%(人口:395万)

88.许昌(河南4)2385亿元,同比增长7.5%(人口:431万)

89.咸阳(陕西3)2362亿元,同比增长7.6%(人口:527万)

90.枣庄(山东15)2357亿元,同比增长7%(人口:394万)

90.廊坊(河北5)2312亿元,同比增长8.6%(人口:450万)

91宿迁(江苏12)2306亿元,同比增长9.3%(人口:485万)

92.周口(河南5)2299亿元,同比增长8%(人口:880万)

93.连云港(江苏13)2297亿元,同比增长8.5%(人口:507万)

94.湖州(浙江8)2238亿元,同比增长7.7%(人口:262万)

96.兰州(甘肃1)2220亿元,同比增长8.2%(人口:401万)

97.郴州(湖南6)2170亿元,同比增长8%(人口:469万)

98.新乡(河南6)2133亿元,同比增长7%(人口:600万)

99.通辽(内蒙古4)2112亿元,同比增长8%(人口:313万)

100.遵义(贵州2)2100亿元,同比增长12%(人口:800万)

 


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