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近期的房产政策解析

一个健康的市场上,本不会有专营专卖等制度影响和干扰商品流通,用市场和参与者的自我调节形成一个规律性的、可预知的市场。当这个市场的总盘值足够高的时候,也难以被操控或


一个健康的市场上,本不会有专营专卖等制度影响和干扰商品流通,用市场和参与者的自我调节形成一个规律性的、可预知的市场。当这个市场的总盘值足够高的时候,也难以被操控或者人为干扰。
 
2010年首次祭出限购法宝时,我笑笑对同事说,你限购大米,不代表大家就不肚子饿了。2017年,我也是笑笑对朋友说,地方支援中央后,北京说我不要外地人,你们走吧。
 
衣食住行四大方面在告别粮票布票工业券后20-30年,房票悄然出现。而且这个房票有点特殊,不像当年的全国粮票可以通用;也不像粮票是定额定量,它是随地方政府的政策而保持一户人的一个定值,也就是说,具有购房资格的人,可以先人一步入场,然后等待政策松动之后结算利润并让房票储备再次满仓,然后等待再次封住购买渠道,然后挑挑拣拣选择房票兑换成固定资产储备,潜伏下来等待下一波行情进行收割。
 
那没票的怎么办?一般城市除非北京这种特殊情况,都开一口子叫买社保,也就是你既要花钱,又要等待,扳着指头过日子之后,终于到期可以买了。于是你就愉快的进场了,而且谁不让你买你就和谁急。
 
为什么社保到期的人购买的决心会特别坚定?因为否认了购买的意愿,就是否决了自己那么长时间的消耗和经济的支出。有勇气否认自己的不多,哪怕能进场的时候已经横盘阴跌,都必须买下一套房子,这样才能给自己一个交代。
 
那么限购的本质或者说房票究竟怎么体现的呢?买卖双方签署合同有《合同法》;但是商品房这个特殊的商品,有个需要确权的步骤。所有的限购限售都是通过这点完成的。也就是说,政府机构不予确权导致了合同的无法履行,这是地方政府不依法行政的不作为导致买卖双方利益受损,依照宪法第四十一条,公民是可以以此维权的。
 
现实中有人这么做么?或许有,但是结果我们无从知晓。在法律维权成本太高的现实面前,绝大部分人选择了放弃权益主张,转为付出代价获得房票。于是轰轰烈烈的为房离婚为房复婚开始了,通过结婚离婚的财产转移,不断的获得房票购置不动产。
 
发现这个问题之后,地方政府开始宣布:单身者,三年内离婚的,不得购买。但是这样就能杜绝或者降低频率了么?OK,我成立公司购买嘛;嫌税高?那也行啊,离婚之后,找个人结婚了,我不是单身了哦,我买房没问题了哦,房子买好了离婚,再和原配结婚,再离婚转移资产,然后又可以结婚再买了……有人或许会说,这样风险很高的好不好,你结婚再买房,分分钟算婚后财产就分走一半了。其实,如果你有一个弟弟/妹妹,这个弟弟/妹妹还有一个媳妇/老公,那你的担忧大半都是无谓的。
 
 
那么限购和限售带来了什么后果呢?首先让个人化行为变得集团化了;其次形成一部分人对资源的垄断。我们知道,一个充分完全自由竞争的市场,利润率无限趋近于零,那么当资源被垄断、当个人行为走向集团化之后,整个市场就变的不健康,让有特别身份的集团作为资源的持有者能够对资源的需求者形成不对等的话语权。
 
限购和限售仅仅是减少了一定的换手率,降低了资金流速。对于投资房地产的个人/集团而言,更高的持有时间和更多的资金占用也提高了收益期望,一部分人梦想的房价降低无法实现。它唯一能实现的,只是在特定时期内,让房子价格涨的不是那么迅猛而被惦记上。
 
那么除了限购限售,还有什么政策会干扰楼市?银行贷款就是另一大法宝。那么宣布停止房贷如何?我们先来看已经发生的实例。十年前拿地是可以首付+贷款拿地的,预售是可以早早开始的。那么开发商自有资金1000万撬动了项目,三年运作后,土地成本+建设成本+税费=1亿的情况下,他项目能卖1.1亿他就满足了,因为三年运作的回报率达到了100%。
 
然后行政干预来了,你必须全款拿地,你必须完成建筑工程之后才能卖,假设土地成本+建设成本需要8000万的情况下,要达成100%的回报率,他就必须卖到1.8个亿,只有这样才能满足资本的诉求。那么请问,多出来的7000万是谁最终买单?之前我们阐述过,一个竞争越充分的市场,利润率越趋近于零,现在全国开发商数量比十年前多了还是少了?越来越趋向垄断化的市场,利润率的攀升不是必然的结果么?开发市场的演变已经明确的告诉了我们,假如停止房贷,未来会面临的后果,此处不再赘述。
 
难道政府就不能限制开发企业的利润率来控制房价了么?这个当然可以有,政府是唯一的土地供给者,于是出让土地加上限制条件就是当新楼发售的时候,价格不得高于多少;当出让金到顶了,就转为竞价售卖价格。看起来很美,实际实施呢?
 
在售价一定的情况下,要提高资金使用率和利润率,当然只能压缩成本和开发周期。于是千篇一律的户型、加班加点的施工进度、成本控制的各种环节都必须上,反正售价一定的时候,省一分成本就是多一分利润。整个开发市场从“创造精品获得竞争优势”的开发导向转向了“控制成本加快开发”的开发导向。那这些价廉物不美的产品集体走向市场的时候,消费者是否受到了一万点伤害?
 
 
当健康市场上不会出现的新旧倒挂出现的时候,买到就是赚到是否又进一步刺激游资的蜂拥进入推动房价上行?托人情走关系拿到的购买资格、销售部捆绑的车位车库或者商铺写字楼、天价装修天价家具天价家电的千篇一律是否灭杀了消费者的自主权益的同时还提高了不动产的实际购置成本?
 
辛辛苦苦顶着市场规律和依法行政的压力做了这么多,结果都是起到了反效果,地方政府也很绝望啊!那么如何实现房住不炒呢?当然有办法。
 
取消挂羊头卖狗肉的商品房市场吧,不能交易的产品永远不能称为商品,再这么搞下去,等到坚持禁售一百年不动摇的时候,哪个炒家敢吱声?
 
全部土地供应转为建设国有住房,居民购买使用权,禁止私人买卖使用权。出让使用权以竞标方式进行,回收使用权以定价方式回收。只有杜绝流通,才能杜绝炒作。
 
如果还是走商品房市场,那么在解决“不炒房子炒什么”的问题之前,房住不炒无法真正实现。尊重市场、尊重法律,中华民族的伟大复兴才能落到实处。
 


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