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看经济数据买房,是否合理?

最近一位友人想要在珠海中山一带买房,深入了解了一些经济现象与房价,再决定要不要下手,于是经过两三个月的考察,决定放弃,并且列出以下一些看法,我用绿色表示,回复的蓝

最近一位友人想要在珠海中山一带买房,深入了解了一些经济现象与房价,再决定要不要下手,于是经过两三个月的考察,决定放弃,并且列出以下一些看法,我用绿色表示,回复的蓝色是我老郭的意见。

 

影响房价的重要因素之一:土地

朱相住房商品化、分税制实行以来,随着房价的上行,地价占比越来越大。住房商品化,除了一部分特权阶层有内部分房集资建房外,唯一的途径就是购买商品房。土地的持有者------地方政府强拆、整理、招拍挂,价高者得,并要求建设一定比例的市政配套,城市美了,配套齐了,房价涨了,良性循环。大家可以查查地方政府财政收入里面卖地的占比。一个个城市都在摊大饼,今天市政府南迁,明天在郊区建个大型MALL,后天在北区建个文化中心,使得原本寂寂千年的土地,突然活化成天量货币,加上千来元的建安费用,套走百姓两代人的财富,还得加上负债,你花大价钱买了住房,享受了地铁,医院,公园,学校,就业机会,呃,边上又出地王了,房子又涨了,皆大欢喜,高兴得合不拢腿。土地只有一个卖家,因此,它节奏控制得很好,吊着卖,稀缺嘛。少卖点,卖高价,获得收益,多卖点卖低价,获得赞美。

那么,能不能这样一直卖下去?答案是:不行。什么时候会不行?不知道。从雄安新区的顶层设计来看,很有可能,中国整个房地产的逻辑会改变,房事的玩法会改变。可以肯定的是,由增量获利,转变成存量获利,说人话就是房产税,目前还没有清晰的路径显现,听其言观其行。此为该因素变盘可能性。

 

 

---雄安出来后,我本来预测北京天津应该要至少跌5%,因为再造一个新浦东等于要从北京天津吸血至少20%才能造起来,但是从后面的发展来看,北京只是横盘,可见房价下降之难。

---老郭不久前从龙岗坐车到松岗,沿途两边都是林地居多,大城市的建设用地是受到中央总控制的,不然深圳大可放开,不给松山湖任何机会,这种控制是要抑制大城市过快发展,而不是深圳市政府有意要调戏人民,拔高土地出让金,房价过高的,中央是要追责地方政府的.

---正如你提到的,公园、地铁、医院、地下管道等等都是要钱的,并不是说想要开发就开发,想要赚钱就能赚钱,何况现在打贪腐这么厉害,搞这些的动能在下降。

 

 

 

影响房价的重要因素之二:货币

统治者天生有货币贬值的冲动。 所谓的M2,货币投放,稀释财富,在过去玩得很溜,每年贬多少贬多少,买房的,炒房的,一句话就是:钱贬值,收着没用。的确,三倍杠杆,杠起一个可以住可以有出租收益还会涨价的资产,用负债来对冲贬值,爽啊。

那么,能不能这样一直贬下去? 答案是:不能。什么时候会不行?已经开始了。首先,中美从上一波金融危机开始,竞相搞量化宽松,竞相贬值,米指屡创新高,陆房扶摇直上。货币放水边际效用递减,如果我们把这个工具,理解成一个篮球,它的弹跳是有一个区间的,每跳一次,会比上一次弹的低。所以,中美共同应对,叫什么缩表,收缩资产负债表。我30万,买个100万的楼,表的资产和负债两端是平的,如果我再借30万,按揭买个100万的楼,这叫扩张,如果我用50万现金去还掉50万贷款,这叫收缩资产负债规模。也就是收缩杠杆,防范风险,参见近期一行三会对金融的监管。然后,超发的货币是要有对应的资产来承载的,人民币去年底一路贬到7,耶伦频频放出加息预期,大量人民币跑掉,可参考去香港买AIA保险的,想象一下有多少。当然,我们的外汇监管是比较严格的。停止增发货币,会将贬值的预期打掉,比较安全。此为该因素的变盘窗口。

 

 

---金融政策本来应该独立于任何政权,如果当年国民政府做到这点,也许不会这么快垮台,政权不能把金融政策变成自己的权力工具,我相信以后大陆的金融政策一定会向美国逐步学习,放弃所谓的平衡三角,只追求一个或者两个目标。

---中国比起国外,金融管理与控制太严格,并且考虑社会因素远超过经济因素,就拿放开利率自由化来说,绝口不提,其实政府口袋还有太多工具可以拿出来用,比起美国已经黔驴技穷的样子,仍有巨大潜力可挖,这些都是基于经济成长率仍有6%。

---人民币的盘子大,我去年在最危急的时刻做过一点分析,大胆判定人民币最多跌到7.5,而且要到7.5还需要大量配合条件,一般会回调15%,各位从6算,刚好,居然这么巧,与日币和台币的高点回调一样,当时是全国人民和政府都在担心,我怀疑当时的央行可能气死了,根本不需要担心,但是没法说(此观点记录在本公众号老郭聊天栏目里面)。

 

 

 

影响房价的重要因素之三:人口

以上两点,是房事的正负0,它决定了房事的起点,建在什么样的相对价格地基上。土地和货币两因素,可以理解为供给侧,给你供应多少地,多少房,给你工具。而人口现象,才是需求。所以,有各种各样的鬼城出现,孔雀东南灰,西北没高楼,产业萧条了,任你十年只卖一块地,也卖不上价啊。而大城市,省会城市,计划单列市,城里的月光亮,路边的美女多,工作的逼格高,市民的文明程度高,是一种朽腐但不落后的资本主义生活方式,那里安放了无数文艺青年、二逼青年和有志青年的梦想。人口的流动是充分市场化的,城市的吸引力有以下几个: 经济环境, 自然环境、 人文环境、政治环境。 排名有分先后吧,要不然,戴着3M口罩在北京行色匆匆的还那么多。

这个因素,是最关键的因素,目前人口还在向城市集中,但是有趋缓的苗头。只不过出现了一个新的形态,乡县镇向省会和其它重要城市集中,一线向周边卫星节点城市辐射,挤出效应出来了,君不见,珠三角之东莞佛山,各大省会的还乡团。

 

 

-----中国的人口问题没有大家想象的可怕,如果没记错,印度人口应该已经超过中国,但是经济实力仅仅大陆的四分之一或者还不到。人口会改变农村和四线五线六线城市,但是一二三线城市可以撑非常久。

-----北京人死活不走,pm2.5破千,也只有老人走了不到百分之一,不去北京就去保定,不去上海就去南京,不去深圳咱们去中山,都要走,人口十年内乃至20年都还能撑下去,20年后我们还不知道会是什么光景,考虑的太远意义不大。

-----现在超过70岁的人,和未来20年超过70岁的人,消费能力应该扣掉通膨还有有三倍差距以上,这是人口研究需要注意的地方。

 

 

 

影响房价的重要因素之四:财富效应

马太效应。大家过往十几年都赚大发了,官人,我还要,不要停!很多人有点钱就往里投,够不着的也是蠢蠢欲动,两套三套四套的地主员外,数不胜数。人家刚需多简单呀,一套,自住。最复杂的,就是这班人,既是上涨的助推器,也是下跌的无影脚。拼了命,忘了本,离婚的,借父兄姐妹族人的,假社保的,无所不用其极。不管你卖不卖,只要你买了,就是增加了供给。这个效应停止的时候,(其实,在大部分的四线及以下地方,14年以前就停止啦,现在开始浸灭到三线城市)你会发现那些排队打尖抢房的人,不见啦,事了拂衣去,深藏功与名。经济学讲理性人假设,所以易宪容老师,谢国忠老师,坐而论道,沙盘推演,怎么也算不到我们追逐金钱,攀比富贵争先恐后。

 

------只要中国人的追逐财富的理念不变,勤劳的社会民族性不变,其实这个观点可以不用担心。看看菲律宾与日本,人口差距不大,只因社会民族性差异,成为了东亚最富裕最穷国家。

----- 国内有马太,国际也有马太,而国际上的马太得益者是中国,届时就算中国人不那么努力了,付出同样汗水都比别人得到的多。

 

 

 

最后,我要给bill的建议是:

多看房,不是一定要买,但是不要拒绝去看,售楼处的小姐会很热心的为您端茶倒水。除非你已经有超过三套房产,可以适当的分散风险到其他地方,比如买点股票什么的。还有就是,出门看房的时候别带卡,别带超过500元现金。

 

没有人因为看经济数据之后决定买房而获利的,买房赚钱,或者不赔钱的,只是平时多关心房价,然后临门一脚睹下去,当然也有亏的,只是这种胜率一直不错,而日后的胜率会降低,仅仅是胜率问题,如果输了,你的损失没有那么巨大。



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