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预测房价会涨到什么时候开始平稳下来

来乱预测房价会涨到什么时候开始平稳下来。 我先说几个观察事件,日本的经济高峰时期,1990年代,基本地铁已经成型。然后房价开始停滞。我说的是包含几个大城市。 台北地铁,也

来乱预测房价会涨到什么时候开始平稳下来。

 

我先说几个观察事件,日本的经济高峰时期,1990年代,基本地铁已经成型。然后房价开始停滞。我说的是包含几个大城市。

台北地铁,也是在大约十年前就停止再大幅开发了,台湾的经济估计大约在2000年之后就没再发展了。

上海地铁,2001年的时候刚开通第二条线路浦东线,一开始还必须一元过江补贴鼓励人坐地铁,才一年时间就变成需要有人帮忙推人上车,此时的上海房价比北京更早启动。

高雄地铁,因为只有一个十字形,成不了网,亏损,而高雄的经济更是20年不动如山,也没钱再修地铁了。

20年前的天津,只有一条可笑的地铁,没人坐,没人管,跟孤儿一样,巨亏,只有卖地开始了,房子似乎开始动了,地铁才大干迎上。

15年前的武汉,也是只有一条轻轨,没人。肯定亏,一直到修第四条的时候,整体大量规划才出来,因为卖地卖开了。

厦门还没房价狂飙之前,没有想过要做地铁,先做了高标准的BRT,十年前发现苗头不对,立即停止BRT,开始规划修地跌。

珠海五年前也发现了要城市快速发展,必须地铁,于是现在开始搞了。

而广州、上海、北京目前的地铁还在扩张,不但扩张,还取得了全世界最高效率的成果,每公里平均载客人数不断创纪录,尤其是广州。我不知道是否可以说二线城市地铁的发展速度这两年进步幅度超过一线城市,所以相对房价涨幅也是跟上的(涨幅!)。

 

在国外,很多人喜欢用摩天大楼完工作为经济发展到头的标志。理由很简单,因为城市不适合一直开发高速公路,也不可能发展地面轨道交通搞大量轻轨,在私有财产私有经济占比更多的地方,经济发展最后的结果必然资金丰沛,房地产成了最终蓄水池。而中国大陆,这个摩天大楼不适用,必须因为中国因素而改成地铁。

 

我把观察到的所有这些现象,写了几个结论:

 

地铁投资项目耗资巨大,是城市财政与城市效率的最大参考标的,每个城市领导都有规划地铁的冲动,只要有钱。

 

在目前的财政结构下,以及发改委对轨道规划的放权,我相信有地铁规划的城市,要建成地铁的资金必然与当地的财政实力对等挂钩。因此,地铁能做多长就代表这个城市有多少经济实力。

 

政府投资有消耗资金的冲动,所以不可能不发展地铁而期望城市发展的,一定会消耗掉所有的潜在资金,这就牵涉到地方债,企业债的运用,个人相信会用到极限,各地政府管理或者控制的信托单位会以政府信用不断触及中央的底线。

 

也就是说,只要你敢规划,就很有可能80%都会建成。但是这和最后建的地铁与最末端位置的地铁附近的房价无关,而是与整体的经济实力有关。当无法继续做完最后那20%的地铁规划的时候,才是这个城市经济发展的最后阶段。

 

不要低估了潜遁机的力量,过山过海都不是问题。

 

所以本人大胆提出一个假设,当这个城市的地铁建成速度忽然不动了,或者说,已经没有地方可以再继续修地铁了,就可以判定经济的极限点,进而推算可能波及整体房价

 

这里说的波及整体房价,不是针对特定位置,而是整体。因为最后,好位置的优势在地铁带动下仍会继续繁荣,位置不好的低端地段则可能趋于变成穷人的天堂,大量便宜的出租房可以居住。

 

要反证这个理论,只有一种可能,就是就算经济发展不行了,政府还有钱继续修地铁,那就要靠大量的财政转移,问题是,凭什么你的城市可以拿到财政转移,你是北京么??

 

一个村子有钱后,首先要修路,修房子,这个动作没做完之前,还不会去修图书馆修博物馆美术馆,更不会去搞各种其他活动,中国人喜欢硬件建设。

 

以上论点,本人懒得去查数据了,其实有很多数据,我只是感性的用感觉写出来,欢迎反驳。

 

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本人真的欢迎所有二线城市有多次房产买卖经验的人前来,相互分享买房卖房经验(谢绝中介)。

 

 

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