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二三线城市处于快速修复期

以上暴涨原因都和居民收入上升无关,与央行放水无关,也与多数你看到的网上专家的分析例如房屋库存量之类的无关。
  2016年到2017年三月份全国出台严厉的打房措施期间,最令人惊呆的,不是北上广深,而是一些被一般主流媒体所忽略的中型城市,为什么叫快速调整,因为大家都不想落后。。

 

举例来说,中山部分靠近未来深中通道地区从五千元上升到一万五千,佛山南海从一万多上升到三万,就连鄂州葛店都从四千升到接近一万,郑州东边就更不用说了。而成交量方面,四月份,北海三亚滁州更是同比去年翻了一翻,这些消息竟然都没有进入主流媒体显要位置被报道,可能是政策原因不让大幅报道,因此老郭才需要在这里做一点分析。

 

如果说2016年年初,国内主要城市可以分五个等级,

第一级是10万上下的北京深圳上海,

第二级是3万到5万的广州厦门三亚南京,

第三级是2万的天津珠海武汉郑州杭州,

第四级是一万多的长沙成都福州东莞佛山合肥等,

第五级是中山鄂州漳州这种尚未被重视的中小城市,多半未突破一万。

 

各位可以发现,一年半以来,涨幅最高的城市基本不是第一级和第二级的城市,虽然从绝对值算,他们涨的最多,但是从涨幅算,却是第三级到第五级的部分城市上升最多。这些巨幅上涨的城市,具有这些特点:距离大城市比较近、两年前与大城市的连接方案其实已经公布,但是很奇怪的是房价直到去年年中才开始跳动,因此我们必须仔细想,原因是这些里面的那几个因素更大?

 

  1. 因为第一级第二级城市限购,导致需求外溢(例如北京周边小城)。

  2. 因为交通往来时间缩短,导致价值提升(例如中山跨江大桥开建)。

  3. 因为价格相比太过悬殊导致吸引力上升(例如鄂州葛店紧邻光谷)。

  4. 因为宣布某个产业落地而引起暴涨(例如广州从化的富士康)。

  5. 最令人惊讶的是郑州与武汉的暴涨,同时伴随最严厉的六限政策出台。

以上暴涨原因都和居民收入上升无关,与央行放水无关,也与多数你看到的网上专家的分析例如房屋库存量之类的无关。

 

可能还有更多原因导致第四级第五级城市的暴涨,但是这些都在告诉我们一个事实,很多城市的房价都需要修复,之前没有被发现价值,不是因为这些城市不行,仅仅是因为在政府去库存的宣传下,让人感觉库存太多,一定会降价,形成不断累积的预期在民众失去信心后,一次性报复性的失望反过来做多而投入。

 

而最近八个月来,一反常态的是一线城市进入了平静期。我们无法估计以后第一级乃至第二级城市的价格是否仍会像前五年累积的涨幅继续上升,但是我们几乎可以确定,这种需要修复正常价格的中小型城市会逐渐增加。

 

大约七年前左右,曾有人问任志强,问起对武汉与郑州的房价看法,任志强斩钉截铁的说,武汉和郑州一定会暴涨,因为人口和交通位置决定了它们的潜力,当年郑州和武汉的房价只有七千左右,当年任先生无法给出一个合理目标价,因为当年只有一线城市的房价过三万,而也没有人认为二线城市能比肩一线城市,二线城市也没有任何指标参考。

 

如今,在快速修复的过程,老郭发现,有些城市仍处于修复的爬升段,有些已经完成了修复。其实要确定那些处于爬升段会比七年前任志强预测的时候更容易预测,因为现在在众多第四级第五级的城市,发生了很多彼此两个城市之间的各种条件类似,而价格却还有五成左右的差距。当然,我们也要谨慎看待有些修复的过头了,会导致后面停下来喘息的时间很长。 


关于估值修复这件事,老郭谈十点:

 

  1. 火车跑得快,全靠车头带的时代过去了,靠一线城市拉动的时代应该是过去了,下级城市开始启动。

  2. 台北市与台东县的房价差大约是100万一坪与10万一坪的差别,大约10倍,而顶端和末端城市的房价最近十年基本不变,变的是中间城市,有爬升的,也有沉沦的,放在大陆,就算12倍好了,当北京12万的时候,最差第五级城市的房价,不应该低于一万。我们暂时只谈论到北京市区与地级市市区价格的差距,不管县城。

  3. 处于交通节点上的二线城市,例如郑州武汉南京等,老郭最早的帖子已经说过无数观点,这里不再重复。

  4. 政府很快会发现,地铁的补贴模式,运用在短途城际铁路也可以,这种补贴带来的好处巨大,并且以后地铁和城轨可能会逐渐融合,让人分不清乘坐的是城轨还是地铁。

  5. 写到这里,老郭发现要说的都重复了,只好找具体城市来举例,比如以前有人问买重庆还是买武汉,当年两者价格差距不大,我的回答是重庆人与武汉人结婚,迁居武汉的概率大就选武汉,如今,这个问题可以改成选重庆还是选长沙,就是选两个房价相当的城市出来对比,你会很容易找到答案。

  6. 上面第五条的提问,也可以改成选一套上海房子还是选三套南京房子那个更有潜力?当然此比较必须基于同样的位置条件来谈论。

  7. 谈谈北海三亚的成交量暴涨,如果说卫星城有外溢效果,那么北海三亚绝对不是外溢结果,而是那些不在网上发声,但是手上却有资金且人群越来越庞大的退休人员,他们占据购房人口比例正在快速提高,这会极大影响比如珠海北海等南方沿海城市的房价。

  8. 很多人百思不解为什么大连、西安、成都、昆明等房价涨的少,甚至倒退,这个与人口流动、周边经济、交通、经济等等都有关系,但是不能不说源头原因还是在位置,位置决定了大连昆明成都西安彼此之间的往来成本高,决定了长沙武汉郑州南京合肥之间往来成本低。

  9. 记住投资买周边小城,第五级城市的唯一原则就是去计算未来交通,到达临近最大城市中心点的时间。越快的地方价值越高。

  10. 至于目前尚未被挖掘的所谓第五级房价城市,老郭在想,每个省都应该还有三个四个可以挖掘,只是这些地方就别再期望太多了,市场会趋于缓和一些。

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