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中国房地产市场分析研究座谈会

老郭有时候想写一点别的东西,但是发现点击和点赞很少,于是至少再回来写点房子的,但是房子的理论基本上群里都聊过,大家的共识也越来越清晰,我就想到,何不把别人专家的理

老郭有时候想写一点别的东西,但是发现点击和点赞很少,于是至少再回来写点房子的,但是房子的理论基本上群里都聊过,大家的共识也越来越清晰,我就想到,何不把别人专家的理论拿来咀嚼一下,看看大家有什么盲点或者超越的地方,于是找到一个最新的来自国内最高学府的教授的言论,自己发表意见总是绞尽脑汁,但是批评别人非常容易,本文毫无其他意图

 

蓝色是来自中国经营报报道的北大教授关于房子的言论。

 

 

北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长陈玉宇在近日举行的“中国房地产市场分析研究座谈会”上给出自己的答案:“房地产是不是个快破了的泡沫?很可能不是。就算是,不太会爆。”他表示,“房价看起来涨了很多,但还不是一个巨大的泡沫,就算非得说它是巨大的泡沫,这个泡沫也不会崩盘。”他是基于供给和需求两方面做出这个判断的。在房地产库存方面,他表示,一线城市开发商没存货,北上广深没什么房子可卖,二线城市存货略有上升,没那么严重,四线城市的存货很多。他表示,现在中国的房子更多的盖在了不需要盖的地方,没有盖在特别需要的地方。

 

点评:

  1. 房价涨了很多,到底是那里涨了很多,学者应该明确说是那里,实际是250左右的地级市,只有50个左右的城市涨了很多,并且所谓的很多,也是各自有非常大的差异。

  2. 一线城市没存货,存货多与少不一定就表示一定决定房价走向,很多之前的投资客买下大量楼盘实际上在等着转卖,这些存货是无法统计的。

  3. 四线城市每每说存货很多,实际上老郭走了很多城市,有些城市没有存货,也没有什么房价问题。

  4. 房子盖在不需要盖的地方,最好说明白些,这是一句毫无道理也无数据的话。

 

 

他认为,长期的房价取决于长期的生产成本,需求决定短期的房价。大城市房子长期的生产成本主要不来自于建筑成本,而是来自于有限的土地供应。他指出,中国净建筑成本1500—2000元/平,总建筑成本3000—4000元/平,小城市里建筑成本和土地价格一半一半,到了北京土地成本占三分之二,建筑成本占三分之一。北上广深涨到今天这个样子,二线城市也涨不少,未来20年满足哪些条件这些高房价可以持续?他表示要取决2个要素,取决未来人们对房子的需求有多强劲,其中最主要的因素就是收入增长有多快。第二个因素是政府能供多少地盖房。他引用Gleaser的研究数据,未来20年保持6-7%的GDP增长速度是可能的,北京把每年盖的房子数差不多降到以前的一半,差不多保证今天买房子的人在未来20年还有3%的去除通胀后的净收益率。因此为了保持房价不会跌必须限制供给,而政府能够限制供给。但是还不能供地太多,供地太多就崩盘了。

 

点评:

  1. 房价的增长与收入增长有正相关,但是可能不是最重要的因素,可能是排在第二或者第三的位置,否则无法解释厦门三亚的略低收入超高房价,也无法解释常州无锡的一般收入与低房价。

  2. 把GDP的增长比例算到这么精确,未来20年保持6-7%,20年后等于有3.5倍,换句话说结合前段论述,现在北京的房价、收入、收益率都基于20年后会有3.5倍来计算这些,令人诧异这么简单的算法。

  3. 20年后受限的因素非常多,最后一句话的描述让人摸不着头脑,限制供给土地太多会崩盘,土地供给多少开发商一定会拿?而且是按照每年6-7%的上涨去拿去卖?一定有这么多人口和资金等等因素来套这个趋势?

 

他称之为,中国特色的房地产繁荣或者是中国特色的房地产泡沫。他认为这种管制出来的繁荣其中一个主要的负责人就是政府。因为全国土地归政府所有,中国只有政府是土地供应商。而其他国家都是很多私人的土地供应商,能够对价格做出反应使得市场均衡,使得市场功能发挥比较好。在需求方面,中国的泡沫和美国当年的房地产泡沫不一样。1、中国至少20%的首付,二三套甚至更高,美国当年5%的首付很普遍,10%的首付算高的。2、中国的房贷利率不低,并没有像美国给优惠利率,从所得税中扣除等等因素。3、中国是高储蓄的国家,美国是低储蓄的国家。4、美国的泡沫是年轻人买房,中国都是家长给孩子买,年轻人买不起就不买。

 

 

点评:

  1. 中国是政府控制没错,但是可以假设中国政府就是那个最大的地主,地主也无法随心所欲的控制卖出去的地最后转手多次后最后结果是什么价格,地主做批发生意,最终产品的零售价,源头厂家不见得一定能控制终端卖价,若要控制,最后只会出现各种寻租。

  2. 房贷利率与社会经济活动紧密相连,中国的房贷利率高与美国没有可比性,中国银行要求首付比例比美国高为中国金融行业做了资金安全贡献,中国储蓄率高是已经很久之前的事情了,中国也有小孩自己独立买房的,很多说家长一起协助买房的,我需要再问问多个中介,但是比例估计应该不会超过6成,不能说都是,总不能房价200万,父母出个20万也叫全家帮助买房。

 

 

 

与此同时,他也承认,房价的确已经很高了,接近快成为一个被崩掉的泡沫了,必须非常小心谨慎对待它。“我们可以让房价不崩,但这是有成本的,成本就是城市化速度变慢,成本会带来生产效率方面的损失。”为此他提出以下几条改革建议:国土部门改革僵化的用地指标审批机制,由地方政府更大自主权利决定土地的使用;改革城市规划的工程师主义做法,充分考虑成本、价格的作用,不能墨守毫无根据的容积率指标,要充分考虑当地的市场情况;改交易环节的税收为持有环节的税收;大力建设健康的金融和资本市场,增加人们储蓄的出处,有更多投资机会和方式,减少买房需求;大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高;适当进行房地产投资需求管控,尤其在一二线城市。

 

点评:

 

  1. 有两句话,让股评师说一定是正确的:“股市快要崩了,必须小心“ ,”现在距离低点很近了,随时选择低点介入“,这两句绝对不会出问题。

  2. 城市化进度变慢可以让房价不崩,这句话不知道想表达什么,不懂。

  3. 让各个城市自住决定土地的利用方式会让房价回归市场机制,也就是说,这个学者认为以前都是中央瞎指挥?

  4. 开放人们有更多的投资渠道,难道鼓励人们去买国外的什么矿产基金?美国国债?还是国内的各种什么衍生金融产品?期货?黄金?这样可以减少买房需求?意思是说你们最好都玩赔钱了之后就没那个闲钱可以买房了。

  5. 加大全要素生产率,我们不是在谈房子么? 是说加大生产房子的全要素建设产生速度?

  6. 适当管控?所以现在政府做的管控适当么? 

 

至于该不该买房,陈玉宇表示,房地产有一个特征,涨价的时候狂涨,盖房子的人多,经济繁荣,经济衰退了,价格是跌的,即便维持名义价格是不跌的,但每年5%的通胀,熬2年之后,房子实际跌了10个点。他建议,如果决定在这个城市长待,不要问此时此刻处在什么周期,也不要问房价是高是低,就买。

 

点评:

 

  1. 刚不是说每年有6-7%的成长率,现在又扯经济衰退的时候价格会跌。而且中国已经几年没有通货膨胀5%了,未来更不可能了。

  2. 如果决定要在这个城市常住了,就买。这是所有的房产专家说的,但是针对这点,老郭可以说出十点修正方法,等以后有机会在发单独一篇公众号。

 

以上专家学者,竟然没有提到租金、交通、人口流动、家庭、社会、城市发展差异以及许许多多更加重要的要素而来谈房价与是否需要买房。



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